高盛最近发布了一份令人瞩目的中国房地产研究报告，高盛房地产研究报告预测中国房地产市场到2026年可能迎来一次“颠覆性”变化。其房地产研究报告沿袭了数据统计推导模式，但缺乏对技术创新、战略政策调整这两个重大变量的考量。笔者认为，技术创新是改变一切的最重要之手，政策推动是行业发展的加速器，2026年起中国的楼市将迎来颠覆性变化。        

一、高盛房地产研究报告的价值与不足

    高盛的这份中国房地产研究报告，总体上颇有价值，是对之前预测的修正，但主要基于当前流动性压力、库存积压的分析。

   （一）关于行业现状，高盛房地产研究报告认为，中国的房地产行业依然深陷低迷状态，流动性压力依然存在，房企现金流紧张，库存积压严重，销售节奏放缓，市场回暖的脚步似乎还在等着某个契机。

   （二）关于库存与价格，高盛房地产研究报告认为，目前房企的库存比（FAL）仍偏高，市场的复苏需要逐步消化库存，市场还没有达到“健康平衡”的状态。所以，高盛房地产研究报告预测，价格维持稳定甚至下跌的可能性较大。

   （三）关于二手房市场，高盛房地产研究报告调整了预期，认为由于新冠疫情和政策调控的双重影响，二手房的价格仍然面临下行压力。

   （四）关于租金与租售比，高盛房地产研究报告根据数据分析认为，由于租金回报率（RRR）不断下降，尤其在一线城市，租金回报已低于房贷利率0.6个百分点。这意味着房东的租金收益“吃不饱饭”，投资者则会变得更加小心。

二、创新变量是中国房地产发展的关键

    关于房屋，最根本的是拿来居住的。住房的发展分为生存性居住与健康性居住两个阶段。由初期的水泥建筑型商品房，向高阶的健康性居家住宅转变，这是中国房地产行业发展的必然趋势，新的技术将解决这一趋势如何突破的难题。

    中创富国（北京）科技发展研究院与四川华盾医疗科技发展有限公司联合研发了建筑内环境怡康系统技术，针对中央空调、新风系统、净化器、五恒系统等的缺陷，进行全新研发，将建筑外空气吸入怡康系统主机，进行集成化全要素微生产处理，纯化去除病毒、病菌、PM2.5、甲醛等有害物质，调温、调湿、调氧、调负氧离子，模拟原始森林氧吧的空气品质，通过特制的终端，向室内提供洁净、安全、舒适、健康的怡康气体，环境怡康系统技术具有怡康化、防护化、智能化、数字化、低碳化等五大特点，可用于打造舒适与防护型的森林氧吧健康住宅。

   有了这种技术的加持，未来的房屋场景将是：购房者一回到家里，怡康系统自动开启和智能运行，并通过专用显示屏或电视整合屏，向购房者展示和汇报家里的高端环境质量，让购房者在类似原始森林的氧吧环境中生活。当购房者离开家后，怡康系统自动关闭。系统通过一系列科学设计，高节能低耗费运行，每月的电费通常几十元，酷暑、严寒时电费也可控。让整个家，一年四季都如森林渡假区的环境，使全家人身体健康、长寿，居住高端舒适。

    房企可以安装怡康系统进行精装修，销售精装高端楼盘，也可以对毛坯房改造安装好怡康系统设施，即作为一种高端居住环境设施配置，销售高端毛坯房，购房者购买房屋后，不再需要购买空调、新风系统、净化器，只需进行环境设备以外的其他的装修配置即可，既省钱、省心、省力，又享受高端的房屋居住品质。

    存量房多的房企，可将房屋进行环境技术升级，打造新的产品亮点，运用新技术突破困境。这几年的价格战，房产业已血流成河，只有在创新中提高房屋的附加价值，才能找到新的生机和开辟另一番天地。

三、十五五规划政策及健康中国战略，是房地产新生的推动力量

    高盛房地产研究报告更多着眼于各地土地供应的收放和对房价的刺激层面。笔者认为，高盛房地产研究报告如果更多关注十五五规划及中国国民经济发展战略层面，其预测的精度可能会更高。

    中国国家经济社会建设的根本目的，就是满足人民日益增长的美好生活需要，其中健康是非常重要的一部分，没有人民健康，这个目的就难以真正实现。为此，在解决温饱问题后，发展模式已开始转变，党中央、国务院作出实施健康中国战略决策部署，印发了《“健康中国2030”规划纲要》《国务院关于实施健康中国行动的意见》，明确提出“以提高人民健康水平为核心，以完善健康保障、建设健康环境、发展健康产业等为重点，把健康融入所有政策，加快转变健康领域发展方式”，2025年7月颁发的《健康中国行动—健康环境促进行动实施方案（2025-2030年）》，要求各地在未来五年内大力推进落实，要求建设安全舒适居家环境，打造健康工作环境，加强环境相关疾病防控能力。2025年10月23日，党的二十届四中全会明确要求“加快建设健康中国”，审议通过的十五五规划建议，要求十五五时期“以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，实施健康优先发展战略，提高人民健康水平；建设安全舒适绿色智慧的好房子，实施房屋品质提升工程”。

    这不是层级很低的地方政策，这是国家战略层面的规划布局，且五年里必须具体实施的行动纲领。值得房地产企业研读推敲。笔者认为，有如下几点可供参考：

    第一点，“推动房地产高质量发展，建设安全舒适绿色智慧的好房子，实施房屋品质提升工程”，毫无疑问，过去的粗放式建房售房模式，国家会要求改变，房屋的健康标准将来会作明确要求，今天不及时改变引领市场，将来会被动达标。

    第二点，品质提高了，价格必然会上涨。但这种上涨不再是过去土地财政推动的房价上涨、需求恐慌的房价上涨和投机抬高的房价上涨。房地产企业经过几年的低迷，应该认清现实，中国的房屋数量已太多，土地的供应也会曲高和寡。只有进行产品升级换代，才能开发新的需求，实现新的销售增长点。

    第三点，在国家房地产战略层面的规划下，相关金融政策、税收政策、地方政策等，必然会对房地产行业的新质生产力发展、房屋品质提升工程、健康中国建设进行扶持。

    房产企业未来的核心，就是在这场变革中找到自己的位置。2026年，不用再恐慌，而是在创新中寻求突破，砥砺前行。